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목표: 현금흐름! 대장아파트 중요하지 않다! 현금흐름 10만원이라도 생기는 아파트 찾자
거시경기상, 들어갈 타이밍인가?
월세 7~8% 수익+ 시세차익 년 1,000만원 매물 검색 위해
- 현금흐름 : 현재 수요
- 시세차익 : 미래 모습
- 현금흐름+시세차익
시세차익 적정수준
- 년 1,000만원 상승
- 경매 매수시, 연 2000~3000 상승도 가능
Check point) 향후 매수가보다 떨어질지 여부 확인 ex. 호가 8천이라면 6천 매수 도전!
현금흐름 월세 적정수준
- 은행금리*2배
- 외국인 대상 : 보증금 200~500 (월세 20~50)
비싼 아파트 2~3,5억 이상 아파트으로 월세 세팅 비추! 보유세&재산세 폭탄때문!!! 고가 아파트로 세세차익은 좋다.
유연한 발상! [If 시세차익 크다면] 월세 수익률 2% 이더라도 시세차익, 세금까지 고려해도 okay
전세대비 월세 전환율
- 통상 법정 이율 6%
- 기준금리보다 통상 2~3% 높게
은행적금이율에 맞춰서 보통 계산합니다! 기준금리가 높을때는 6%! 낮을 때는 4%!
지역선정(젊은 도시)
- 세종, 화성, 대전 유성구, 부산 강서구, 광주 광산구, 오산시-농업도시, 인천연수구, 인천서구, 시흥, 구미, 평택
- 여순관(여수 순천 광양)
- 평택 아산 천안
- 성남 용인
- 울산 북구-인접 경주 무수한 산업단지
- 울산 북구, 동구 : 외국인 多
- 월세 보증금 하,상한가 200~500(20~50만원)
외국인들에게 보증금 1천만원 불가능
동네선정 (일자리 & 교통)
- 일자리 3km 반경내에 대기업보다 중소기업
- 일자리 및 연봉
- 인구추이 (외국인 단기임차)- 내국인보다 외국인 월세 잘냄
- (Futue) 개발 예정지 ex. 00지구 (네이버로 확인)
- 메인 도로 확인
- 교통 호재 ex. IC근처, 00트램 예정지
- 재개발 재건축 예정지 (용적률, 건폐율, 대지지분)
최후수단
리모델링으로 평수 늘리기
10년 아파트 수리비 5천예산
투자물건 2년 후 EXIT 확인 사항
- 대단지 구축 or 준신축, 소형 APT, 20평형대, 전세가율
- 거래량이 많다 = 사고 팔수 있다 (my exit 요인 가능성)
- 매도 점도표(3년간)
- 매매가(최고매매가), 전세가, 월세가
- 전세가율 高=현재 가치 高 (현금흐름 만들기에 굿)
- 전고점 대비 떨어진 매매가 확인 (최고매매가= 향후 매도가격 가늠)
- 지적도
- 로드뷰 언덕확인
- 주차
- 학군- 초품아: 59m2*(25평)이라면 전교생 1000명 초품아
- 20평내외-15,18평이라면 초등없어도 무방
- 인프라 숲세권
부동산 투자 유용앱 5가지
- 호갱노노 : 대장검색아파트(왕관), 학원 수, 연봉, 상권
- 아실: 월세순위, 거래량순위, 재건축 재개발, 미래교통
- 네이버페이 : 전월세 매물 갯수, 호가, 개발
- 지인: 인구유입
- 리치고: 대장아파트, 학군지(등급별)
- 디스코: 다가구과 단독주택의 대지지분(등기부등본 표제부 역할), 토지
- 밸류맵
- kb부동산
- 부동산플래닛: 노후도, 재개발의 사업성
- 나이스비즈맵: 유동인구, 상가
- 디디하우스 (벼룩시장 or 지역신문) : 지역 매물검색
- 탱크옥션 : 공매
- 학구도 : 초등학교 현황
- 당근거래
- 삼삼엠투: 단기임대
- 구글지도 : 군사시설
- 카카오맵: 과거 로드뷰
대출 및 사업자
- 매수가 5000이라면 무대출
- 사업자 대출
- 2025.06 정책변동: 공시지가 2억(시세 2,5억)
- 주택수 포함, 2년후 일반과세, 개인명의로도 투자가능
- 임대사업사: 공장(병원) 운영하며 임대사업자로 월천 월세 회사경비 처리 꼼수(like 자동차리스)
시뮬레이션 돌려보기
- 절대수익률 (무대출)
- 수익률 환산: 월세*12 / 투자자본(레버리지 및 부대비용) *100
임장체크포인트
- 가장 높은 곳으로 올라가 전경 보기
- 오후 4~7, 8~9시 이동차량 확인
- 밤에 가서 보라
대한민국 유망 일자리
- 용인 반도체 클러스터 : 일자리 늘어날 양상
- 용인 플랫폼 시티 : 제2의 판교될 예정 (양질의 일자리), 구성역 주변 주거지 인기 가능성
- 수원, 용인 기흥구 : 일자리 배후 주거지
- 평택항만 주변 택지지구
- 화성, 아산, 당진, 천안 : 서해고속도로 인기로 수혜지역
미래 국가 산업과 맞물려 움직이는 것이 좋겠다! 는 생각이 듭니다.
포항 일자리 & 주거 월세 세팅
포항 일자리는 포스코, 현대제철, 영일만 산업단지, 블루밸리 산업단지가 있습니다.
- 흥해: 영일만 산업단지에 외국인이 통근하기에 적합
- 구룡포: 과메기 관련 외국인 단기 임대 ex. 구룡포 한성타운
- 송도: 영일만 대교 완공시 부산의 광안대교로 에어비앤비, 단일임대로 적합
- 공원 특례법으로 구수산 공원, 영일대, 환호공원, 형산강
- 오천, 문덕, 동해
- ex. 이인지구도시개발구역에 대유타운
그 외 포항 이동, 효자동, 지곡동, 우현동 등은 포항사람들이 선호하는 학군과 인프라, 그리고 숲세권까지 갖춘 포항 시민들의 인기 주거지라고 합니다.
울산
- GDP높은 도시 (3교대)
- 울산 북구 :3~5년이내 들어가야한다 ex. 울산 북구 우방아파트
- 울산 동구 : 전하동 구축
대구
- 평리 뉴타운, 신암 뉴타운(재건축, 시세차익)
- 대경선: 진량, 구미4단지주변, 옥계
- 외국인 왜관 (4억 빌라-월세 200)
- 대구 달성군 구지 ex. 과학마을청아람 (호재 : 대구산업선 ) ( 달성화성파크드림 : 임대아파트 & 도로경계로 왼쪽 외국인 )
- 경산
기타
- 월세: 전세가 연동 (우리나라 월세 저렴한 편)
- 외국법인이 들어올 예정
- 슬럼화: 현대중공업은 옮기지 않으나 주거 노후화 ( 살아야 할 사람 or 외국인은 산다)
- 새집 걱정할 때가 아니라 헌집 주거 문제된다! (새집 분양가 = 택지비 + 건축비 )
- 정부는 건설 중요!
- 상가 소멸화 : 쿠팡, 마켓컬리 (기존 상가에 아파트 증축)
- 제조업 소멸화
