건물 매매 시 주의사항은 건물 소재지의 거래량(where), 매매시기(when), 빌딩 투자 수익률, 위반건축물 검토(what), 은행과의 대출(how much), 임차인 유치 운영 전략, 중개거래소 등등 여러 가지 검토할 사항들이 많습니다. 부동산 투자의 멘토를 오프라인에서 만나 배운다면 얼마나 좋을까요? 저는 주언규 피디님의 유튜브 채널을 즐겨 보던 중 '이것 안 보고 건물 사면 호생되는 8가지'를 인상 깊게 보고 정리해 봅니다.
부동산 거래
- 거래량 많은 곳=임대수입 좋고 적정 가격 매수와 매도 가능 高
- 건물 살 사람이 많은 곳 (부자&법인 多 예컨데 강남)으로 가면 오히려 초보자에게 적합
- Best: 거래량 적은 시기(불황)에 매수해서 많은 시기(활황)에 매도
시간과 지역에 따라 거래량은 변합니다. 그 변화 추이를 가늠할 실력이 되면 얼마나 좋겠냐만은 이제 막 시작하는 초보 투자자는 네이버부동산을 많이 이용하기도 하죠? 그런데 네이버 부동산은 지난 매물 등록의 가능성 (가짜 매물 가능성)이 있다고 합니다. 아실과 호갱노노가 이미 부동산 관련 앱으로 유명하지만 주언규 피디님이 "밸류맵& 디스코"를 이용해 보라며 추천해 주기도 합니다.
부동산 소재지의 분위기
- 같은 동네 다른 여타 건물들의 수익률 확인
내 건물이 신축이라서 더 많은 월세를 계속해서 받을 수 있을 것이라하는 오해는 금물! 내 임차인이 법인이라 할지라도 주위 월세 시세가 높다면 혼자 독단으로 높은 수익률을 많이 받아내기란 어렵습니다. 투자 공부를 하면서 여러 요소에 대해서 생각하게 되는 것 중에 하나가 좋은 이웃을 만나는 것입니다. 단연 나의 건물만 좋은 것이 아니라, 주변 이웃, 임차인, 다른 건물들과 잘 어우러져야 한다는 사실!
월세를 통한 건축물 가격 산정(위반 건축물 조심 이유)
- 복원공사로 인한 월세 감소 가능성
- 위반 건축물 유지시 과태료 점차 증가
예를 들어 5층 건물의 월세가 (1층 월세 300*2호실, 2~5층 월세 150*8호실) 1800이 나온다는 가정하에, 1년 월세 수익 1800*12개월=2억 1600, 대략 2억으로 환산해서 계산해 보겠습니다. 만약 수익률 2%에 건물 거래되는 시기에 이 위반건축물 가치는 100억! 100억의 2%는 2억이니까요.
그런데! 위반건축물로 복원공사가 들어가고 5층의 2호실을 각각 150에서 100으로 월세 인하가 되었다고 한다면 1년 월세 수익이 1200이 줄어듭니다. 좀전처럼 2% 수익률에 해당하는 건물이라고 한다면, 6억의 손해가 일어납니다. 위반건축물 매수를 금해야 하는 이유입니다.
고수들은 월세, 전세, 시세에 대해 꿰뚫고 있는 느낌입니다. 향후 이런 계산법에 대해서도 포스팅 기회를 가져보도록 하겠습니다.
은행 담보 대출
- 공황, 불황기, 고금리 장기화 시기 대비 & 세무조사 대비
- Best: 대출 7~80% 가능할지라도 50% 절반 영끌
cash가 곧 힘이다. 레버리지를 최대한 활용하는 것이 옳다고 들어왔는데 다른 관점입니다. 현금이 나를 지켜준다! 캐시 100억이 있다면 50억(총알비축)이 있는 것처럼 살고 나머지 50억으로 부동산 투자하라고 합니다.
금융환경이 내 통제 밖의 영역이고 언제 돌아올지 모르는 최악의 경우에 대비해야 한다고 합니다. 그런데 사업환경 악화는 대개 금융위기와 함께 온다고 하니 허투루 들을 수 없는 대목입니다.
부동산 맹신 금물
- 중개소에서 원하는 계약 가능성 高 (실거래 가는 디스코와 밸류맵)
- 진정성 있는 매물 소개하는 부동산 찾기
- 실제 정보 찾으러 다양한 부동산 발품과 손품
- 매물시기확인 (이제 막 등록된 따끈한 좋은 물건은 빨리 나갑니다.)
브리핑이 좋을수록 준비기간이 길었다는 가정하에 여러 정보 검토를 필요로 합니다.
원활한 거래를 원한다면 하나의 중개소 등록이 아니라 인근 2km 반경 내에 있는 모든 부동산에 전화를 모두 돌리는 것이 바람직하다고 합니다. 역시 부동산은 발품의 정성이 무시되지 않는 것이라는 생각이 듭니다.
임차인 입장 고려
- 주차시설(공용주차장)
역순으로 저는 임차인의 편의가 가장 중요한 부분이 아닐까 생각합니다. 임차인이 자리를 잡고 장사가 또는 사업이 잘 되어야 내 건물 월세도 잘 돌아 현금흐름이 생기겠죠?
부동산 거래 시 순탄하게 진행이 된다면 오히려 의심해라! 지옥의 길은 꽃길이다? 반대로 임차내역 확인이 어렵다면 해결해야 할 문제가 생긴다면 그만큼 좋은 거래일 가능성과 수익률은 올라간다고 합니다.
사실, 건물 매수 이후에 검토할 사항은 기대이상으로 많죠? 인테리어 내부 공사, 임차인의 월세 세팅, 세금 부분까지 세상에 공짜 돈이 없다고 생각하면 당연한 과정일 것 같습니다.
본 포스팅은 부동산을 공부하는 한 사람의 정리내용으로 원래 내용과는 다를 수 있다는 점 참고해 주세요.
모두가 부자 되기를 바라는 마음으로 포스팅 마칩니다.
https://www.youtube.com/watch?v=rF7FnmwEc6Q
주언규피디님과 결이 맞다면 구독하세요. 시청재미가 쏠쏠합니다.
요약
- 부동산 거래량이 많은 곳
- 건물의 위법사항 체크
- 대출 레버리지 50%만
- 임차인 & 부동산 중개소 입장 고려
