공장 투자의 본질은 토지라는 사실을 알고 계셨나요? 공장 제조업 수입보다 부동산 수입이 더 크다는 사실! '공장 투자 이렇게 쉬웠어?'의 저자 '김덕환'님은 쉽지만 자세하게 공장 투자 기본에 대해 알려 주고 있습니다. 부동산 공부에 흥미를 가지고 있는 분이라면 저처럼 하루라도 빨리 이 책을 읽고 싶은 설레이는 마음으로 당장 서점으로 달려가셨겠죠? 부린이 공장 투자 입문서가 되는 '공장 투자 이렇게 쉬었어?'중에서 서론 부분을 읽고 정리했어요. 공장투자 장점, 활용방법, 공장 기본 개념, 매입에서 매도 절차, 세금, 대출 하는 법에 대해 요약해서 제 생각과 경험담을 공유해 볼게요.
투자 공부
- 도심지 확장으로 지가 오를 곳 동네선정
- 시세파악
- A~D급 매물 비교 안목
- 다다익선 임장
- 책과 강의 이론 쌓기>> 소형물건 매입 임장의 실행>> 꾸준히 반복하기
- 온오프라인 커뮤니티 환경설정
저 역시 경매 공부와 물건을 검색 중입닌다. 부린이로서 매일 아침 독서와 매주 월요일 임장 실천 중입니다. 매주 목요일은 오프라인 경매수업 참여 중인데 행커 유튜브를 즐겨 듣습니다. 그러던 중 신간 소식을 접하게 되었어요. 저에게 이번 도서는 공장공부를 할 수 있는 계기라고 여겼어요. 신간도서 이벤트로 동기부여를 받아 움직여 봅니다. 좋은 인연들과 함께 제주도 임장 이벤트에요. 함께 독서하고 이벤트 참가해서 제주도로 가보자구요.
공장투자 장점
- 낮은 입찰 경쟁률
일반인에게 다소 낯설지만 대중소기업에게는 당연한 투자!
공장 평균 낙찰률은 꾸준히 낮지만(저렴 매수) 기복 없이 가격 계속 상승(수익실현 가능성)
실수요자만이 유입되어 수요 공급 조사 용이할 뿐만 아니라 등락이 크게 없틑 편
초보 공장투자 추천
:불경기
공장 밀집 지역(near 도심)
계획관리지역 자연녹지지역
제2종 근생및 공장
고속도로 IC
공장부지 100%소유+사도 지분및 필지
100평 이하 건물
- 공장 관리 용이
신경쓸 부분은 월세 입금 여부, 공장 시세 체크, 토지매가 상승 여부만 CHECK!!
공장 하자는 대부분 누수!!
- 소형공장 언제나 수익
경기 악화로 인한 공장 임대, 매매 저조하지만 건물 330m2 (100평 미만) 공장 수요 꾸준
어제 다녀온 성주공장 3군데는 100평이 넘었는데 다시 검새해 봐야겠어요.
- 규제 청정 지역 (세금 부담 少)
과밀억제권역이 아니라면 양도, 취득세, 재산세, 종부세, 중과 부담 無
- 공장매매가 only 상승만
토지가는 통화량으로 인한 상승만 할 뿐이지 아파트처럼 변동과 하락장은 없습니다.
- 현금시세+시세차익 = 월세받는 토지투자
상가보다 시세차익이 크고 토지보다 현금 흐름이 발생하는 투자처
공장투자 활용방안
대형카페, 대형식당, 체험장, 체육시설, 박물관으로 이미 여러 사례에서 공장 활용 성공 사례들이 있습니다.
제주 '아르떼 뮤지엄' 아시나요?
공장 투자 종류
- 가치투자: 공장 밀집 지역, 인프라 형성, 초보자 투자, 가격 우상향
- 공격투자: 호재 (고속도록 IC인근 교통량 많은 곳)로 인한 계단식 수익 그래프, 단기투자
산업단지 공장은 실사용매수만 가능하세요.
공장 투자 매물 선정
- 신축, 준신축, 구축 분양 및 매입: 따로 광고가 있지 않고 지역 공인중개사 통해
- 경매, 공매: 유치권, 법정지상권, 폐기물 특수권리 설정 물건 조사후 입찰
생각보다 공인중개사의 역할이 공장투자에서는 큰 것 같습니다. 물건 알선, 대출 은행 알선등의 의존도가 꽤나 있어 보입니다. 방법 중 하나이겠죠?
공장 대출 잘 받는 법
- 일반 매매가 70~80%, 낙찰가 80~90%
- 신축 분양 물건: 시행사의 협약 금융기관 알선 요청
- 공인중개사 소개
- 스스로 발품 혹은 은행 유선상담
- 대출상담사
공장 매입, 임대, 보유, 양도 절차시 유의사항
- '매도인 명도 책임 특약' 미발행시, 실입주 불가(상가 임대차 보호법)
- '매도인 명도 책임 특약' 월세 목적이라면 불필요, 대신에 '매수인이 현임차 인수한다' 특약 추가
- 건물분 부가세 : 건물가액(매도인 세무대리인이 설정)의 10%
- 사업자등록: 일반보다 간이(부가세 환급때문)
- 물건지별 사업자등록 필요( 법인 '사업자 단위과세'시 일괄 관리)
- 중개보수: 매매대금의 0.9%이내
- 소유권 이전시 '등기권리증' 교부받아야 함
- 10% 부가세 별도, 관리비 無
- 상가임대차 보호법 : 10년 보장, 임대료 증액 5%
상가투자와 비슷한 점이 많아 보입니다. 처음이라면 부가세 부분이 어려울 수 있으나 한번의 사이클을 경험하는 것이 상당한 도움이 됩니다. 제가 그랬거든요~! ^^
공장 종류(도록폭에따라)
- 1종 근생 소매점 도로폭 4m미만
- 2종 근생 제조업소 도로폭 4m 이상
- 공장 창고 6m이상
건축물대장 확인이 필요하며 도로폭이 넓어도 2종 근생 제조업소인 경우가 많은데 허가기간이 짧고 비용이 저렴하기 때문입니다. 제2종 근생및 공장 추천!
공장 도로지분에 따른 공장투자 가능
- 공장부지 100% + 사도 지분(=공유)
- + 사도 필지(=소유)
- + 공도
- 공장부지 지분 소유 or 사도를 사용해야 할 경우 투자 금물!
공장 진입도로 소유주 확인법
- 도로 지번으로 '토지대장 및 등기부등본' 확인
- '디스크'에서 사/공도 확인 가능
- 지목 '전답임야' 피하기
개발여부 확인절차
- 네이버지도 '개발'
- 지역답사
- 시군구청 문의
- 발표, 착공, 준공 시점에 가격 상승
공장 옵션(매도시 가산점)
- 전기 : 100평 미만 소형공장 50kw (현 공장 전기용량 확인법: 123 한국전력 전화확인)
- 호이스트
- 컨테이너
제가 전달하는 내용에는 도서 저자와는 다를 수 있겠죠? '공장 투자 이렇게 쉬웠어?' 꼭 읽어보세요. 제가 그랬듯이 굉장히 유익할 것이라고 생각해요.
