어떤 아파트 매수가 좋을까요? 아파트 매수시 필요한 지역조사 항목들, 현상에 나갔을 때 알아볼 아파트의 내외부 사항들, 실제 투자시 마지막으로 한번더 살펴볼 내용들까지 정리해 보았습니다.
좋은 입지 지역 검색후, 가격 찾기
나도 이곳에서 살고 싶다는 위상 있는 지역을 선정, 그 지역안에서 가장 저렴하면서 최고의 물건을 검색해 봅니다.
1) 좋은 지역 선정 요건
- 일자리: 국세통계 홈피에서 '근로소독 연말정산 신고'현황을 지역별 검색을 통해 직장 추정을 합니다.(인구 비중 확인도 가능) or 국가통계포털에서 지역별, 산업별 일자리 통계도 확인 가능하세요.
- 교통: 지하철, 버스, 환승가능 여부, 도보 접근성(지하철이 최고이지만 그외의 대안여부도 확인합니다)
- 환경: 백화점, 대형마트, 병원의 슬세권 & 자연환경을 지적편집도와 로드뷰로 확인
- 학군: 아실에서 확인 가능
- 분위기: 50대 이하 연령대 확인을 '통계지리정보서비스'에서 하세요. 혹은 '나무위키 위키백과'에서도 검색가능
국세통계포털(TASIS)
타시스, 국세청이 제공하는 통계서비스, 국세통계조회, 세수, 소득세, 부가세, 법인세, 양도세, 상속세, 증여세, 사업자현황, 세금통계
tasis.nts.go.kr
2) 가격과 그외 알아둘 사항등
가격조사는 특정 단지의 국한된 범위가 아니라 임장 지역내 모든 아파트 가격을 조사합니다. 최고, 최하의 아파트가를 찾고 세입자를 가정하여 부동산에 전화하여 물건을 확인해 봅니다.
가격과 확인할 요소들) 지역 입주시기, 주차수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수, 구조, 전세가(율), 매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학교 단기인기순으로 정리
예를 들어, 대구시 달서구 상인동 oo아파트의 세부사황을 네이버를 보고 엑셀에 정리를 해 봅니다.
평단가 뿐만 아니라 사전조사를 철저히 해서 어디에 무엇이 있는지 머리속에 그림을 그릴 정도로 여러번 숙지할 정도로 열정을 가지고 조사합니다. 해외여행갈 때 많은 사전조사로 해외에서는 확인만 하고 오는 기분처럼 많이 그리고 여러번 찾아봅니다.
사전 조사를 마치고 현장조사하러 갑니다.
현장조사 발품팔기
사전조사의 내용을 확인하기 위한 작업으로 사진상으로 확인 어려웠던 부분도 체크해서 갑니다. 사전조사처럼 한번 다녀오는 것이 아니라 지도 없이도 지역주민처럼 자연스럽게 다닐수 있을 정도로 밤, 낮으로 다녀와 봅니다.
- 같은 가격이라면 더 인기 있는 아파트 먼저 조사
- 하루3~4시간 간격으로 중개소 예약으로 2시간은 미팅, 1시간 정보 정리하는 시간으로 활용
- 하루 2~3곳 방문
- 중개소 방문시 내부상황, 입주가능시기, 매도사유,거주인 확인, 임차인라면 전월세 확인, 잔금지급기일 확인
- 거실, 안방, 작은방들, 화장실, 부엌, 배란다, 현관을 누수 결로, 수리상태 내부확인과 주차상태를 부동산에 정리 부탁
- 등기부등본에 매입시기와 가격, 시세차익, 대출금액 체크
실전투자법
매수할 물건을 찾았다할지라도 의사결정을 하기 전에 다시 한번 물건 검색으로 확인을 해봅니다. 중개소의 알짜배기 물건 '장부물건'이 있는지 알아보세요. 단지가 결정되었다면 단지 근처에 여러 부동산을 방문하여 장부물건를 가지고 있는지 여쭤봅니다.
실전투자시기는 부동산의 비수기로 장마, 여름휴가철, 수능날 전후, 설날 전 으로 6~8월, 11월~1월 혹은 금리인상, 정부규제가 심한 비수기에 매수자 우위시점에 매수를 합니다. A,B,C의 플랜을 가지고 조바심이 나지 않도록 대안마련도 해 둡니다. 그러나, 계약은 27개월로 해서 성수기에 만기가 도래하도록 하여 임차인 구하기에 수월함을 더합니다.
내가 내어놓은 임대가 경쟁상대보다 비싸다면 가격인하하거나 그에 걸맞는 레벨로 아파트를 꾸밉니다. 전월세 임차인은 2년만 거주할 것이라 아파트의 향, 동, 층보다도 내부상태를 더 중요시 여긴다는 점도 참고해 주세요.
임대사업자제도 등록하세요.
너나위님은 저평가 저위험 장기보유를 추구합니다. 임대사업자제도에 등록시 매도의 자유 포기, 임대료 5% 증액 제한의 단점이 있으나 수도권이나 지방 인기가 많은 아파트로 의무임대기간 10년을 채워 양도세 보유세 종부세의 세제 감면혜택을 받는 것을 추천합니다.
너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 정말 유익하게 잘 읽었습니다. 부동산 갭투자의 꼼꼼한 총정리뿐만 아니라 너나위님의 마음에 대한 배움도 컸습니다. 다음에 또 다른 도서 출간을 기대합니다.
2022.11.23 - [경제공부] - 갭투자 유망 지역 선정 방법과 부동산 유용 정보 사이트
