갭투자 유망 지역 선정 방법과 부동산 유용 정보 사이트

3천만 원, 5천만 원, 1억의 종잣돈을 모았는데 어디에 투자해야 할지 몰라 연금에 가입했거나 해외여행으로 소비했어요. 10년이 지난 지금 후회가 되어요. 오늘은 지역 선정에 대한 포스팅을 할 예정이에요. 부동산 사이클에 따라, 지역에 따라 지역 선정을 먼저 고르세요. 적절한 지역 선정후, 아파트를 찾아 투자 순서에 대한 정보를 너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 읽고 정리해 보았습니다.

투자 매뉴얼

촉(Feeling)에 의해 움직이는 것이 아니라 매뉴얼, 기준에 따라 기계처럼 움직여 투자해야 성고해 봅니다.
저평가, 소액투자, 저위험의 베스트한 갭투자 물건은 어떻게 찾을 수 있을까요?

• 가격 상승할 지역 선정
• 사전 지역 조사 손품 팔기
• 눈에 그림으로 그릴 수 있을 정도로 밤, 낮으로 현장조사 발품 팔기
• 심리, 협상의 최강인 실전 투자

1. 시간, 공간상 사이클에 따라 투자 지역 선정

시간상) 거시경제 금리, 세계 경기, 통화량에 의해서 영향을 받기도 하지만 아파트는 수요 공급 간의 시차가 발생(이 제도는 우리나라에만 있다고 하던데)하고 이에 군중 심리가 더해 짐에 따라 공급과 수요 중 어느 한쪽의 불균형으로 치우치게 되어 하락기와 상승기의 패턴을 반복합니다.
공간상) 수도권과 서울 VS 지방과 광역시는 서로 다른 자산시장의 분위기를 가지게 되는데 수도권이 침체기라면 지방은 상승식의 반대 사이클로 움직입니다.

Timing) 아파트 하락&상승장 사이클

 

• 하락기: 전세매물이 없고 전세가가 매수가를 뛰어넘기도 하지만 침체기 분위기 탓에 눌려 매수가 거의 일어나지 않고 전세 선호도가 높습니다. 전세가의 상승은 집값의 지지선이 되어 반등을 준비하기도 합니다. 2억 5천의 매매가와 동시에 2억 6천의 전세계약이 이뤄지면 다음 매매가는 2억 6천으로 보호를 받게 됩니다.
• 반등기: 매매가 하락 또는 약세, 전세가 연일 상승으로 건설사가 새로운 분양을 시작하고 미분양이 소진되기도 합니다. 전세가의 하방 지지선에 의해 매매가 상승하는 시기이기도 합니다.
• 회복기: 주택 품귀현상, 분양 완판, 프리미엄에 주변 옛 아파트 전세, 매매 동시 상승합니다. (키 맞추기 현상) 서울의 아파트 가격이 10억에서 30억까지 형성이 되면 외곽 경기권에 있는 아파트가 저렴해 보이고 불꽃이 솟아오르게 됩니다. 매스컴 보도와 정부 규제로 핫이슈가 됩니다.
• 상승기: 그 사이 시간이 흘러 신규 물량이 쏟아져 나오게 되고 전세가는 하락과 매매가의 임계점에 도달, 하락에 영향을 주게 되는 것입니다.

우리는 전세가 지표를 활용하며 매수시점을 잡으면 되겠습니다. 전세가 없어요!에 귀 기울여 보자구요. 하락기에 해당하는데 분위기가 나쁘다는 것은 곧 회복 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다. 전세가율 85%짜리 보물 찾으러 떠나봅니다.
부동산은 후황지표로 주식보다 뒤에 움직인다고 생각해도 될 것 같습니다.

Places) 권역 구분

권역은 부동산 사이클이 함께 움직이는 범위로 강남, 노원, 도봉, 강북은 하나의 권역으로, 대구와 구미는 지역상 가까우나 각각의 다른 권역으로 봅니다. 서울전체 입주가 많은 것에 비해 강서구에 입주가 없다면 강서구도 하나의 권역입니다.
이는 사이클을 활용하여 언제, 어디든지 바닥 시장이 존재하니 초보자는 3천만 원으로 투자할 수 있는 3억대의 아파트를 조사, 발품으로 준비하라고 합니다.

2. 권역 지역 선정 후 임장지역 선정

• 전세가율과 가격: 전세가율70~85%, 3~5억 아파트
• 투자금: 유사대상 비교시 저평가된 아파트중 더 좋은 물건을 찾습니다.
• 입주물량 인구의 0.5% 적절! BUT, 적절 물량의 3~4배 향후 과도하게 쏟아지는 경우도 있으니 조심해야 합니다. 그러나 당장은 과다물량이더라도 전세가율70%라면 임장은 가봅니다. 구 단위는 작고 하나의 권역단위로 살펴봅니다.
• 미분양이 쌓였다가 소진중인 곳 찾기!

 

시야를 넓혀 옆동네도 함께 살펴봅니다. A,B 물건중 어느 하나가 더 비싸다가 저 싸질때도 생깁니다.초보라면 사는 곳과 주변 2~3군데 부터 시작해 전국의 시세를 확인해 전세가율로 지역선정합니다. 3~5천 투자가능한 지역의 목록을 만들고 입주물량과 미분양 확인해서 사전조사를 마치고 첫 임장을 가보라고 합니다.
요즘 경매수업에 참여하고 있는데요. 사람들은 그냥 몇군데만 돌아보고 매수해서 후회하는 경우가 허다하다고 합니다. 성공한 사람들의 사례를 보면 몸이 망가질정도로 열심히 열정적으로 알아보더라는 겁니다. 나 이제 조사 끝났어!의 방심은 먼 훗날 골칫덩어리가 될 수도 있습니다.
최대한 많이 알아보고 몸이 닳도록 알아봐서 성공하기를 기도드립니다. 제가 공부한 내용으로 책의 내용이 잘못 해석이 됐을 수도 있다는 점 참고해주세요. 감사합니다.

부동산 정보 찾기에 유용한 사이트

• 부동산 지인: 전세가율70% 이상부터 85%까지 검색 하기, 지역 인구대비 0.5% 입주물량 찾고 1%이상은 피하기, 미분양 보합 또는 감소지역 찾기
• 조이스랜스: 부동산 전세가율
• 네이버부동산
• 호갱노노:공급시기, 입주물량
• 아실: 학군정보, 입주물량

2022.11.16 - [경제공부] - 시세차익 투자법

시세차익 투자법