아파트 매물 검색과 갭투자 방법

저평가된 물건을 찾아 무이자 보증금인 전세금을 활용하여 최대 임대서비스를 제공하며 아파트가 본래의 가치를 인정받을 때까지 기다려라. 이때 저평가, 적은 투자금 이외에도 만일의 경우에 대비 할 자금 원동력까지 준비해서 부동산 투자를 시작하라며 지침서를 주는 너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'을 읽고 정리해 봤습니다.

1. 투자 원칙

• 전세금의 무이자와 시간의 레버리지 투자 : 3억 아파트가 매수 1년 후, 3억 3천이면 수익 10% 이지만 동일 아파트를 2억 5천의 전세금과 내 돈 5천으로 매수하면 1년 뒤, 5 천투 자금으로 3천을 벌 수 있다.
• 잃지 않는 투자: 10억짜리 아파트 보다 3억짜리의 소액투자가 솔솔 한 수익 재미를 준다. 저평가(발품), 소액투자(전세가율)
• 365일 임장, 발품: 손품으로 배울수 없다.
• 10채 정도의 다양한 경험 쌓기(10~30평초반, 주인·전 ·월세 임차인 살던 집, 공실, 전세기간 중간 시기에 매매, 신·구축, 올수리, 일부, 수리되지 않은 집 )

2. 투자 물건 찾기 좋은 비수기=매수자 우위

• 여름 장마철 6월 초~휴가철 8월 중순
• 수능 기간 11월 초~명절 설날 1월 말

3. 가치투자본질

가장 중요한 포인트는 저평가물건 찾기 입기입니다. 그러기 위해서는 좋은 것을 찾을 수 있는 안목입니다.

1) 투자 안목 기르기

• 공부하라: 사람들이 필요로 하는 부동산 입지는 어디인가?
• 비교평가 : 핸드폰 사듯 이 동네 저 동네의 비교대상은 다다익선! 비슷한 환경의 아파트가 더 저렴하게 거래되는 동네가 있을 거다. 같은 투자금으로 베스트 물건을 찾으라. 협상의 유용한 도구가 된다.

2)입지

신축, 구축보다 중요한 것은 입지다. 핫플이 아니어도 물리적 위치가 가까워 인접 인프라를 공유하면 괜찮다. 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역 물건과 비교해보라.

• 일자리
• 학군: 초품아, 고등학교, 학원가
• 교통: 지하철역이 멀어도 버스노선이 많아 불편하지 않으면 된다.
• 환경: 대형마트, 상권(병원), 이웃주민

아파트 내에서 향, 동, 층, 내부 상태를 살펴보자. 저는 개인적으로 10층 이상, 남동향을 선호, 이왕이면 깨끗한 물건을 찾겠습니다.

3) 저평가

호재보다 중요한 것은 저평가!

• 3억~5억의 20~30평: 10억 이상의 비싼 아파트일수록 급락, 급등이 심하다.
• 전세가율 70~80%: 전세가율이 높으면 향후 매수 가능성도 높다.
• 투자금 3~5천

4) 입주물량

과한 물량이 아니라면 저평가된 물건을 찾아 투자! 공급에는 장사없다.

4. 투자는 관계

협상의 기본은 9번 주고 원하는 하나를 획득하는 것이다. 부동산업자는 사업 파트너이다. 매도자보다 나와 친분을 쌓으라
임차인에게 필요서비스를 제공하자.
계약 과정에서 전세가는 낮추더라도 매매가는 무조건 최저로 맞추자. 상대의 입장에서 필요한 것을 맞춰보자. 등기부등본 열람으로 매매가격, 이사날짜, 근저당 설정여부, 권리관계에 대해 살펴 협상에 사용하라.

5. 부동산 전세 투자 시 거래 순서

• 매매 가계약 : 매도자에게 매수인이 가계약금 200~500만 원 지급
• 매매 계약: 매도자, 매수자 서로 만나 매매계약서 작성, 매매대금의 10%의 계약금 지급
• 전세 가계약, 1차 매매 중도금 지급: 매도자에게 신규 임차인이 전세계약에 대한 가계약금(=매매 계약 중도금, 200~500만 원) 지급
• 전세 계약, 2차 매매 중도금 지급: 매도자, 신규 임차인이 서로 만나 전세계약서 작성. 임차인이 매도자에게 전세금이 10%의 계약금 지급
• 매매, 전세 잔금 지급: 매도자, 매수자, 신규 임차인이 만나 전세 잔금, 매매 잔금 지급

예를 들어, 매매 3억, 전세 2억 5천의 아파트 거래할 경우

	내용	매도자	매수자	신규임차인
1단계	매매 가계약	200	200
2단계	매매 계약	2800	2800
3단계	전세 가계약	200		200
4단계	전세 계약	2300		2300
5단계	매매, 전세 잔금	2억4500	2000	2억2500
	총 금액	3억	5000	2억5000

• 추가 비용(리모델링 1000-헌것보다는 이왕이면 깨끗한 것, 각종 세금-양도세, 취등록세)
• 임차인 못 찾을 경우-자금 동원력이 필요한 이유! 대출로 잔금(중도상환 수수료, 대출이자, 관리비)

6. 자금 마련

만일의 경우를 대비해 대출 가능 금액을 확인해라.

• 담보대출
• 1 금융 마이너스 통장
• 2 금융 신용대출

LTV 주택담보인정비율: 집값의 얼마까지 대출 가능한지
DTI 총부채상환비율: 빚 상환에 소득의 얼마까지 쓰는지

저평가 판단, 매입이 관건입니다. 언제 호재, 상승한다는 것은 신의 영역입니다. 불경기에도 물건을 찾으며 공부하라 합니다. 대박나기를 기원합니다. 대박은 준비된 자에게!!
2022.11.01 - [경제공부] - 투자전략 세우기) 40대 노후준비와 재무계획

투자전략 세우기) 40대 노후준비와 재무계획