인플레가 화두에 오른 지 꽤 많은 시간이 흘렀어요. 실물투자의 필요성과 적절 타이밍이 오고 있지 않나 합니다. 종잣돈을 가지고 저평가된 물건을 매수해서 시간에 투자하는 개념입니다. 부동산 투자를 포기하지 말고 지속적인 공부로 시간과 돈에 대한 자유를 가지기를 함께 소망해 봅니다. 절약, 종잣돈 모으는 방법, 좋은 아파트를 보는 안목의 길잡이, 매수 후 위험 대처 방법에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.
종잣돈 모으는 법
1. 절약
- 고정지출: 식비, 교통비, 통신비, 세금 / 보험료 정리
- 변동지출: 경조사 / 커피, 쇼핑, 여행, 약속 정리
너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 읽고 정리하는 포스팅으로 너나위님은 보험도 정리하라고 합니다. 안 그래도 실손보험이 사용하지도 않는데 금액이 계속 올라 고민 중이었는데 다음번에 정리를 해 봐야겠습니다. 종신보험만 정기보험으로 변경하고 연금, 질병보험, 자동차보험, 실손도 회사 복지로 인한 중복 가입으로 해지했다고 합니다.
2. 자본 재배치
실거주에 필요한 자금도 최소화해라. 전세와 월세를 비교해서 많은 투자금을 확보할 수 있는 주거 형태로 변경하자. 너나위님은 전세 거주로 투자금을 마련해서 대출이자가 나가는 손실이 있더라도 미래에 더 큰 돈으로 만회가 되는 관점이었습니다.
정리) 절약, 저축, 깔고 앉은 잠자는 돈의 자본 재배치를 통해 투자금(종자돈) 마련!
시세차익 투자 물건 찾기
- 3~5억의 20~30평 아파트 (전세가율 70~80%)
- 투자금 3000~5000만원
- 우수한 입지 선택: 교통, 직장, 환경, 학군
- 저평가 물건 찾기: 유사 비교대상을 최소 5곳을 찾고 다다익선
- 입주물량 적절량 : 지역 인구수의 0.5% 미만( 1% 이상 지역 비추 )
- 전세 수요 많은 곳: 전세가는 하방 지지선이 됩니다.
위기 대비
- 역전세: 2년 후 전세금 하락 시 장기보유와 마이너스 통장, 신용대출, 담보대출, 제2금융권 보험까지도 준비
- 전국 분산 투자
결국 전세가는 물가와 동일하게 인플레이션처럼 오를 수밖에 없습니다. 대개 2~4년의 약보함의 하락장을 보내기도 합니다. 처음부터 전세가 하락이 작은 물건을 찾는 것으로 대비합니다. 전세의 인기는 실수요가 많다는 증거입니다.
공급에는 이길 수가 없습니다. 대구 인구 236만 (달서구 53만 북구 43만 수성수 41만 동구 34만 달성 순 26만 서구 16만)의 1% 이상의 신규 물량이 쏟아질 경우에는 피하는 것이 좋습니다.
단기 시세차익을 하면 취등록, 양도세, 중개수수료의 비용이 많이 발생합니다. 장기 투자를 권합니다.
마무리
- 노후 준비: 필요한 돈 구체적으로 계산 (은퇴시기 / 노후 필요 자금 계산 ex. 40억)
- 현금흐름 파악: 저축과 자본 재배치로 종잣돈 마련
- 저평가된 자산 장기 보유로 자산 키우기 (1채당 목표 수익 1억으로 가정 시 40번 투자 계획)
- 은퇴시점 축적 자산 매도로 시세차익으로 현금 흐름화 시스템 구축하기
매매 3억, 전세 2700의 물건 발견이 아직도 가능하다고 강조합니다. 2년마다 물가 상승으로 계단식의 전세금 상승한다는 지식을 기반으로 손품, 발품으로 비교대상을 만들어 투자에 성공하기를 기도드립니다.
정리가 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.
2022.11.03 - [경제공부] - 아파트 매물 검색과 갭투자 방법
아파트 매물 검색과 갭투자 방법
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너나위님의 도서 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'는 수학의 정석같은 교재로 부동산 공부에 도움이 엄청 많이 되었습니다.
