경매 권리분석 시 필요한 등기부등본과 건축물대장 체크리스트에 대해 정리해 봤습니다. 권리분석 4단계인 말소기준권리, 등기부등본 인수권리, 임차인 점유자 분석, 매각물건명세서에서도 확인해야 할 사항이 있습니다. 본 포스팅은 지혜로 '송사무장의 부동산 경매의 기술'을 읽고 개인 공부한 내용을 추가해서 포스팅 및 공유한다는 점 참고해 주세요.
등기부등본 발급
건물등기, (집합건물, 일반건물-토지 건물등기 따로), 토지등기로 나뉩니다.
- 등기부등본 인터넷발급: 대법원 인터넷 등기소 홈피 >> 부동산 등기열람/발급 메뉴 (1000원 발급/700원 열람)
- 등기부등본 무료열람: 민간 기업 운영하는 사이트 일정 조건 충족시 무료 확인 가능
- 등기부등본 무인발급기: 법원, 지방등기소, 주민센터, 구청, 새마을 금고, 잘 아는 근처 부동산
등기부등본열람
부동산 관련 권리(소유권이전, 근저당 설정)를 증명하는 공식 서류로 확인 필수입니다. 저의 아주 부린이시절, 지방 등기소 방문했던 적이 있습니다. 경험삼아 방문하는 것도 좋지만 잘 아는 부동산에서 가능하다는 점 참고해 주세요. 등기소 도착한 후 이 사실을 알게 되었어요. 경매 유료 사이트에서도 간략하게 열람가능합니다. 무인발급기는 말썽이 다소 있는 것 같습니다. 미리 준비하는 것을 추천드려요.
등기부등본 보는 법
- 등기부등본 표제부: '대지권 없음'이라면 토지부등기부에서 대지권취득 여부 확인
- 등기부등본 갑구(소유권 관련): 말소기준권리보다 앞서는 가등기 가처분, 소유권 말소 가처분, 처분금지 가처분 조심!!
- 등기부등본 을구(근저당, 임대관련)
가처분이란?
금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행 보전
권리 관계 다툼에 지위 정하기 위해 법원의 일시적 명령
등기부등본은 전세계약시에도 확인을 하세요. 특히 전세재계약시 필요하다고 생각합니다. 첫 계약과 재계약 사이 부동산에 근저당 설정이 추가로 있었는지 후순위로 밀리지는 않았는지 확인하세요. 전세계약이 시간 순서상 제일 위에 있는 것이 좋습니다. 확정일자와 전입신고도 잊지 않으셨죠?
건축물대장 발급
- 일반건축물대장: 다가구주택, 단독주택(토지, 건물 등기 따로)
- 집합건축물대장: 아파트, 연립, 근린상가( 토지, 건물 등기 일체)
저는 통상가 가벽 설치로 건축물대장을 구청에서 열람및 발급한 적이 있습니다. 간편하게 인터넷 신청해보세요.
- 시청, 군청, 구청 접수
- 발급수수료 : 300월 열람수수료/ 500원 발급
- 인터넷 발급및 열람 무료
건축물대장 열람
- 건축물대장 전유부: 건축물 용도 구조 및 용도변경, 증축 확인
경매권리분석 4단계
- 말소기준권리: (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매기입등기(=강제경매개시결정)
- 등기부등본상 인수권리 확인
말소기준보다 선순위 조심! 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구안했을 때)
말소기준보다 후순위라도 조심!! 소유권 다툼 가처분, 말소기준권리 되는 근저당의 말소 구하는 가처분, 건물철거 토지 인도청구권 가처분
- 임차인, 점유자분석 : 선순위 대항력 임차인, 배당요구기일이내 배당신청여부, 확정일자, 보증금 전액 배당 여부, 인수금액
- 매각물건명세서: 인수조건, 공부상 하자, 농지취득자격증 필요 여부 확인
경매 입찰시 가장 두려운 일은 임차인과 유치권의 사람 다툼인 것 같습니다. 철저한 권리분석으로 해결하세요. 주변 지인에게 확인 요청하는 것도 좋아요. 특수 물건은 극소수 한정적이며 경매 문제의 어려움 해결시, 큰 수익률로 이어질 수 있다는 점도....... 신중한 선택에 응원드립니다. 경매공부를 하고 행동을 행할 수록 조금씩 뚜렷해지기는 합니다.
감사합니다.
