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경매의 시작은 권리분석에 의한 배당과 인수 그리고 명도이지만 용어 생소함에서 포기를 하기 십상입니다. 임의경매, 강제경매, 형식경매, 배당요구 종기일, 경매기입등기, 차순위매수신고, 공유자우선매수 청구권에 대한 용어를 정리해 보겠습니다. 또한 기초 용어 근저당, 전세권, 가처분, 가등기 등등의 용어도 나열해 봤습니다.
임의경매, 강제경매, 형식경매
- 임의경매: 금융기관의 저당권, 전세권, 유치권등의 담보 물권에 의한 경매
- 강제경매: 카드사와 개인, 개인과 개인간 경매신청
- 형식경매: 공유물 분할 경매 (채무문제 아님)
형식 경매는 채무관계때문이 아니라, 당사자간의 재산 분할문제로 법원에 본인들이 직접 소송하고, 법원이 물건 매각, 지분 비율대로 나눠 부동산 분할을 도와 주는 경매를 말합니다.
경매란
- 돈에 대한 권리 정하는 과정
- 부동산에 돈 받을 권리의 순서를 날짜와 금액으로 정할수 있는데 낙찰자에게 매도하여 배당하는 과정
매각물건명세서
- 임차인과 인수권리를 표시한 법원의 공적 서류
- 매각기일 1주일전 법원 비치
- 말소기준권리 확인 하는 중요 문서
등기사항 전부 증명서(집합건물등기부)
- 무인발급기, 주민센터, 인터넷 등기소에서 상시 확인 가능
- 통합등기부에서 배당 순서 확인 (시간 순서 우선, 동일 날짜라면 물권>채권, 같은 권리끼리 접수번호 우선)
권리분석이란
- 권리의 순서를 파악하고 인수와 소멸되는 권리를 따지는 과정
- 말소기준권리 = 최선순위설정일자 (근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기) 배당요구시 돈을 달라는 권리로 최선순위설정일자 뒤로 말소
- 인수주의: 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류 보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 대항력 임차권, 유치권 인수 가능성
- '매각으로 소멸되지 않는다' 인수되는 선순위 권리가 있으니 조심하라는 문구
근저당
돈 빌려주고 설정하는 권리
전세권
임대차계약에서 전입신고로 대항력
등기사항전부증명서 전세권 설정으로 배당 요구 가능
가처분
분쟁 종결시까지 부동산 처분 불가능 등기
가등기
부동산 계약시 이중매매 못하도록 설정 등기
압류
채무자가 채권 처분 못하도록
가압류
미판결된 미확정 채권
배당요구 종기일
- 배당요구 해야 배당 받을 수 있는 경우, 배당요구 종기일 전 요구 필요
경매기입등기
- 경매 시기와 진행 여부 알려 채권자와 임차인 등 보호
- 최우선변제금: 소액임차인은 경매기입등기 이전 계약, 전입 필요
- 유치권자: 경매기입등기 이전 점유 필요
차순위매수신고
- 매각기일 당일, 차순위매수 신청하면 보증금을 반환받지 않는다. 최고가매수신고인의 금액차가 입찰보증금보다 적어야 가능. 차순위매수신고가 흔하지 않지만 장단점이 있어요.
- 단점: 보증금의 목돈이 묶인다.
- 장점: 법원 서류 열람 가능. 경매절차 비용 절감
저는 일전에 잔금납부기한에 대출날짜를 맞추지 못해 연체 수수료를 지불했던 적이 있어요. 다음 재경매 낙찰일 전까지 납입하면 소유권이전이 가능하다는 점 참고해 주세요.
공유자우선매수 청구권
- 상속, 증여, 공동명의 된 부동산에서 공유자의 선택에 따라 다른 공유자의 지분(=지분매각)이 우선
- 공유자 의사에 따라, 보증금 내고 낙찰금액에 낙찰 받을 권리(미리 법원 의사 표시 혹은 법정 참석 의사 표현 필요)
각각의 효력과 입찰 시 주의사항을 나열했으나 경매 도서 '무조건 수익 내는 실절 부동산 경매'를 공부하며 정리한 내용으로 잘못된 정보 가능성이 있음을 알려드립니다.
