오픈 상가, 구분 상가, 튼상가는 307호와 308호 사이 경계벽을 허물고 사용하는 상가를 칭해요. 이런 오픈상가는 백화점, 대형마트 그리고 큰 평수 상가를 필요로할 때 발생하게 되는데요. 문제는 담보물 인정 받기 힘들어 대출이 어려워요. 오픈 상가의 경매 낙찰시 해결법과 제 경험을 공유해 도움을 드려 보고자 합니다.
사실 인생 첫 경매 경험으로 말로 풀어쓰기가 쉽지 않다는 점 참고해 주세요. 그럼에도 제 해결법이 궁금하시다면 최선 다해 깔끔 명료한 설명 도전해 볼게요.
1. 독립성
- 칸막이 가벽 :감정 요건, 담보취득, 별도 등기
두 상가간의 독립성을 필요합니다. 가벽 설치로 원상복구 계획서 작성 후, 대출 가능한 은행 컨택에 도전해 봅니다.
저의 경우도 가벽 설치했고 대략 실평수 50평가량의 설치비용은 철거까지 100만원 선에서 해결했어요.
2. 건축물대장
- 도면
독립성은 해당 건물 구청에 방문하여 건물 도면 발급으로 한번더 서로 별도 사무실임을 증명해 보입니다.
3. 공동담보취득
- 전체동시 근저당 설정
오픈 상가 307,308호 소유주가 서로 다르다면 두 소유주간의 합의하의 공동담보취득으로 대출 가능하기도 합니다.
한 사례로, 두 상가 입찰자 두 분이 서로 사전 합의하에 낙찰받는 전략을 쓰기도 하더라고요.
저는 가벽설치와 도면으로도 1금융권과 농협에서 대출거절을 받았습니다.
대출은 각 금융기관마다 객관적 기준이 없는 것 맞나요??
동일 상가와 동일인의 신용도&소득 수준이더라도 대출 금리& 대출금액이 상이하게 달랐어요.
정부의 지원 정책를 잘 활용하는 것도 방법이겠지만 각기 다른 대출내용을 위해 발품을 열심히 팔아야 할 것 같습니다.
필요한 서류도 각각이 다르겠지만 혹시나 대략적 맥락에 도움될 듯해서 서류 나열함으로 이번 포스팅 마쳐봅니다.
경매 경락 대출 필요 서류
신분증, 인감도장, 매각대금결정서, 인감증명서2부, 주민등록등본, 주민등록초본2부, 가족관계증명서, 지방세세목별납세 증명서, 국세완납증명서, 지방세완납증명서, 상가임대차현황서, 임대차계약서
주민센터와 세무서를 여러번 방문 수고를 피하기 위해 넉넉하게 준비 추천드려 봅니다. 뜻밖에 지방세완납증명서는 세무서에서 불가능해서 주민센터 재방문했었네요.
대출 소득증빙서류
재직증명서, 근로소득원천징수영수증, 사업자등록증, 소득금액증명원(최근2년), 부가가치세과세표준증명원, 신용카드사용내역(연말정산용), 건강보험료납입내역, 연급수령납입내역
전세권 설정 필요서류
인감도장, 신분증 사본, 등기필증(분실시 발행비용 발생), 인감증명서, 주민등록초본(과거주소포함)
어떤 문제이든 해결책은 있다고 합니다.
실마리 풀듯 하나씩 해결하는 재미에 빠져봅니다.
