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수도권과 지방은 부동산 접근 방식이 다르다.
1. 지방의 특색
- 공급↑(∵아파트 지을 부지 多)
- 수요↓( 한 단지가 들어와 한 도시를 흔들수 있을 정도로 수요 약하다)
2. Dos
- 삐까번쩍 한 곳에 살아라.
- 거주민 많은 곳 살아라
- 대규모, 브랜드, 세대수 多, 5~6개 아파트 모여 생기는 곳에 살아라
- 전세가율+공급 고려 (공급에는 장사 없다)
- 매매전환이 일어날 곳
3. Donts
- 사람들이 좋아하지 않으면 외면 받을 가능성 ↑
- 새 아파트 하나로 인해 대장이 되지 않는다.
- 대장의 순서는 바뀐다.
- 강남에서 원을 그려 가까울수록 좋다는 것은 수도권의 얘기다.
- 트럭, 오토바이, 자전거 많으면 일하러 들어온 일시적인 수요일 확률이 높다.
- 많이 오른 곳은 많이 떨이진다.
ex. 청주 복대동이 대장이었다. ▶ 지금은 아이파크, 자이가 큰 규모로 들어오면서 가경동이 대장이다.
4. 사고 싶은 아파트는 있으나 너무 비싸다면 ??
- 일단 좋은 아파트에 월세로 거주
- 역대전세가율을 본다.
- 예컨데, '이때 샀어야 했는데'하는 후회하는 년도의 전세가율이 75% 라면 (수도권 2013~2017년)
- 기다리고 있다가 65~70%에 영끌하지 않고도 살수있으면 구매 하라.
5. 시기에 따른 매수전략
- 저평가때는 무조건 좋은 것을 산다.
- 거품이 생겨 비싸고 언제 떨어질지 모를 때는 덜 오르고 선호도가 떨어지는 것이 오히려 안전할 수 있다.
6. 소형아파트 투자가 앞으로 해답일까?
소형아파트는 선호도가 낮아 가격이 오르지도 떨어지지도 않았다.
건설사의 수익이 작아 공급도 작았다.
그런데!!
1인가구가 많아져 소형아파트 열풍이 일어나 투자해야 한다는 의견에 너도나도 사다보니
가격이 가장 먼저 많이 올랐던 적이 있다. 트렌드가 바뀐 것이다.
BUT!! 앞으로 정말 그럴까?
인간의 본성은 무엇일까?
만약 1인 가구도 큰 집에서 살기를 좋아한다면,
장이 안 좋아지게 되면 큰 타격을 받을 수도 있다.
7. 대형 소형보다 중요한 것은 임대 비율
1) 만약 대단지가 들어 온다면
- 수도권은 만세대가 들어오면 일시적으로 흔들린다. ▶그러나 저렴해진 전세가와 좋은 입지 덕에 전세가 빨리 채워지고 가격이 빠지더라도 회복이 빠르다.
- 지방이나 비인기지역은 수요가 얇아 입주를 채우는데에 오랜 시간이 걸린다. ▶전세가가 떨어지면 매매가 동시 하락 가능성( 수요가 작을수록 매매가와 전세가는 같이 이동)
2) 전세가율
- 새 아파트 들어오기 직전에 일시적 수요로 전세가율이 높다. 공급직전이 전세 최고 >> 썰물처럼 가격 빠짐
- 매매가와 전세가 차이가 작을수록='살아야하긴 하지만 매수하고 싶지는 않아'의 의미
3) 깡통전세
- 수도권: 집을 사라
- 지방: 잘못사면 4년 고생한다.
결론은 실수요 인기지역에서 살아라.
비싸 못산다면 기회를 기다리고 있다가
저렴해지는 국면에서 영끌하지 않는 선에서 사라.
신사임당 유튜브, 너나위님의 아무도 알려주지 않는 좋은 아파트 고르는 법을 보고
정리해 보았습니다.
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