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경매로 돈을 버는 시대는 끝이다? 2023년 불경기가 시작되었다고 하죠? 작년 22년에는 경매 물건이 없었다고 합니다. 채무자의 물건 가격이 측정돼서 나오는 데에 6개월가량 소요되요. 불황에 접어들면서 채무자가 많이 생겼고 부동산가격이 하락하기도 했기에 2023년이 저렴해지고 많은 물건이 나오기에 적정시기라고 봅니다. 경매 공부, 부동산 경매 사이트, 경매절차, 경매 물건 검색, 부동산 경매 입찰방법, 경매의 순기능에 대해 알아봤습니다.
경매 공매 차이
- 경매: 사적 은행과 개인간의 채무
- 공매: 국가 세금 체납
부동산 경매 사이트
- 무료 경매사이트 : 법원경매정보
- 유료 경매사이트: 스피드 옥션, 지지옥션
경매 물건 검색
아래에서 살펴보게 될 경매절차에서 물건검색, 시세 및 현장 조사는 손품에 해당하는 내용으로 평소에 물건 검색을 생활화합니다.
경매절차
- 물건검색: 평소 수요가 많은 지역(전세물건 小) 혹은 공사가 이뤄지고 있는 지역을 물건 검색 >>등기부등본, 전입세대열람
- 권리분석: 물어줘야할 추가비용이 발생하지 않는지 확인
등기부 등본에서 말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 반대로 느린 권리는 소멸됩니다. 6가지 (저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정)가 있습니다.
확인하기
"소유권"아래칸에 "소멸기준(말소기준등기)"이 적혀있면 깔끔합니다.
소멸기준(말소기준등기)보다 "전입신고"가 늦으면 대항력이 없어 명도가 쉬워집니다.
- 시세, 현장조사 : 빌라, 오피스텔, 아파트, 공장, 토지 등 발품을 팔아 평소에도 많이 보고 익혀둡니다.
부동산 경매 입찰 방법
- 입찰, 낙찰: 신분증, 도장, 입찰보증금, 대리인 위임장을 들고 법원 방문
- 경락잔금납부: 주택담보대출과 유사한 의미로 입찰 후 30~45일 이내에 잔금을 대출로 납부합니다. 향후 매도나 임차인을 구할 생각으로 중도상환수수료가 3개월 내에 없거나 저렴한 것으로 알아봅니다. 경매대출은 80%까지 가능하다고 하나 직업이 있어야 가능합니다.
- 명도: 기존 임차인은 내보내야합니다. 소정의 이사비를 주어 협상을 하거나 법원의 인도명령을 신청해서 강제 집행도 가능하나 2~3개월이라는 시간을 기다려야 합니다. 한 가지 더 유의할 점은 임차인이 말소기준권(소멸기준) 보다 빠른 날짜에 전입신고했다면 보증금을 받을 대항력이 있습니다.
배당의 예시
만약 소유자가 부동산에 거주중이라면 명도 협상을 합니다. 낙찰가가 채권총액보다 높아 빚을 갚고도 남은 돈을 배당이라고 합니다. 소유자가 법원으로 배당기일에 배당금을 받고 이사하기로 합니다.
이때, 약속을 지키지 않기도 하고 계약서를 위조하기도 하니 개인 간의 약속과 계약 외에도 법원의 인도명령 신청하는 것을 추천드립니다.
- 수리
- 임차 혹은 매도
경매는 실제 부정적인 인식이 많습니다. 타인의 재산을 빼앗는다. 명도갔더니 온 벽에 붉은색 욕설이 적혀있더라. 독고사했더라 등등의 쉽지는 않아 보입니다. 그러나, 자연이 순환하듯 경제도 빚은 청산해야 하는 절차가 필요합니다. 세계경기의 사이클이 있듯이 말이죠. 모든 것에는 얻는 것과 잃는 것이 동시에 작용하듯 경매에도 순기능이 있다는 사실에 대해 인지하고 공부하여 진정한 본인의 행복을 찾으러 항해하는 발걸음이 되는 것도 나쁜것인가요? 감사합니다.
본 포스팅은 부읽남의 도서를 보고 제 경매공부에 녹여 정리해 보았습니다.
